Inom statsvetenskapen har det blivit intressant med en teori som man kallar stigberoende. Tanken är rätt enkel och innebär att de flesta reformer som vi genomför är så beroende av historien att det mest blir justeringar i det befintliga. Större reformer kräver tid och rejäla paradigmskiften är ovanliga.

Det här resonemanget passar väl på en av de viktigaste punkterna i det s k januariavtalet. Där anges att hyreslagstiftningen ska förändras bl a så att det blir fri hyressättning i nyproduktionen. Samtidigt så har regeringen tillsatt en utredning som ska se över hur lägesfaktorn påverkar hyrorna. Även formerna för tvistlösning är under utredning.

Det ser därför ut som om tiden nu är mogen för en mer genomgripande förändring av lagstiftningen på hyresområdet. Om nu inte hyresgäströrelsen lyckas med sitt motstånd till reformer som skulle innebära en dramatisk försvagning av rörelsens inflytande och möjligheter att företräda sina medlemmar.

Samtidigt är den här utvecklingen inte så överraskande. Den ä tvärtemot ett bra exempel på stigberoende. Och successiv urholkning av tidigare värnade lösningar.

Det började på allvar 2011 när både regeringen och parterna på bostadsmarknaden beslöt att följa fastighetsägarnas krav via EU på att skippa Allmännyttans hyresledande roll och självkostnadsprincip.

Det hyressystem som vi tillämpat tidigare – den sociala bostadspolitiken – byggde när det gällde hyrorna på tre grundbultar.

  1. Hyrorna för enskilda lägenheter skulle sinsemellan spegla hur en genomsnittlig hyresgäst värderade dem i ett antal viktiga komponenter som läge, modernitet, närhet till samhällsservice m m.
  2. De olika lägenheterna skulle värderas i förhandlingar mellan företagen och hyresgästernas gemensamma organisation. Kunde man inte bli överens om hur en lägenhet skulle värderas fick domstolen – hyresnämnden – lösa tvisten. Och då utgå ifrån hyran på motsvarande lägenhet hos allmännyttan.
  3. Som ett ankare för hela systemet fanns allmännyttans självkostnad. Värderingen av de olika lägenheterna fick ske inom ramen för den samlade intäkt som företaget behövde för att gå runt och bedriva nyproduktion i rimlig omfattning.

Av dessa tre grundbultar var allmännyttans självkostnad det avgörande ankaret för vad som krävdes för förvaltningen. Oavsett i vilken kommun man hos hyresnämnden hade att jämföra ifrågasatta hyror så kunde man utgå från den allmänna hyresnivå som skapades av de allmännyttiga företagens behov av intäkter.

Utan detta ankare är det egentligen omöjligt att behålla allmännyttans ledande roll. Och därför så har kraven på att allmännyttan ska bedriva sin verksamhet med avkastningskrav som motsvarar de vinstsyftande fastighets företagens avskaffats.

Hyresnämnden har därigenom inget generellt objektivt jämförelsematerial och kraven på hyreshöjningar kommer successivt att driva upp priset på befintliga bostäder i de delar av beståndet där de privata företagen är väl företrädda. Det kan därmed bli olika på olika bostadsmarknader beroende av hur de privata är representerade och vilken marknadsandel som de har.

Allt detta är egentligen självklart och lätt att inse. Det var 2011 som dagens diskussion söker sitt ursprung. Och det är ett bra exempel på stigberoende att det dröjt 10 år innan vi ser konsekvenserna av de beslut som fattades i bred enighet rörande allmännyttans affärsmodell.

Det blir intressant nu att följa den fortsatta processen kring hyrorna. Vi har redan tagit steg i riktning mot en marknadsmässig hyressättning med de sk presumtionshyror som redan i dag ger möjlighet till en slags marknadshyra i nyproduktionen. De nya hyror som kan sättas oberoende av hur lägenheterna kan värderas enligt bruksvärdessystemet har karaktären av marknadshyror och blir successivt allt fler relativt sett på marknaden.

Hanteringen av januariavtalet på det här området blir en intressant test på teorin om stigberoendet. Och om inte trots allt stigberoendet med tiden på ett bestämt politikområde kan leda fram till ett rejält paradigmskifte.

För det är ett paradigmskifte som nu förbereds. Men rötterna till detta ligger tio år tillbaka när Sverige kapitulerade för en i grunden ogenomtänkt EU-politik på detta viktiga välfärdsområde.

Som gammal bostadspolitiker så svider det i hjärtat.